万字长篇: 让理财顾问了解中国的房地产投资
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来源：顾问云 得壹钱
注：本文内容仅代表作者观点，不代表顾问云官方立场。
全球经济市场中，房地产市场始终占到50%的份额。我们有必要客观地看待中国乃至全球房地产市场。我们也知道，在资产配置模型里，房地产占比一般在20-30%，而中国的高净值人群占比则高达70%。
接着昨天的长篇。如何看待中国的房地产投资(上)
▎国家宏观经济发展的最重要趋势在哪里？
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任何一个国家都需要参与国际贸易，作为一个经济体，国家把货币付给外国后，需要付出不高的成本就把货币收回来，这样才能开始下一轮的循环。而要做到把货币收回来、且成本不高，就要靠生产出售高附加值的商品：高科技产业和高端服务业。这个道理很简单。
下面用这个原理分析两个例子：
例一：几十年来，中国是亚博官网不是工资越来越高，物价越来越高，货币汇率也越来越高？不要以为这是坏事情，这说明中国在向发达国家的“三高”模式靠拢。只有向“三高”模式靠拢，中国才能从其他亚博体育国家抽水，让本国国民过上富裕的生活。这都是全球经济形势几百年来的套路。
中国距离西方发达国家的“三高”模式还差距很大，现在充其量是有了一点点靠拢趋势罢了，还远远算不上“三高”模式。我们的高科技产业现状，并不足以支撑真正的“三高”。所以，前途虽光明，道路却很漫长。支撑中国逐渐向“三高”模式靠拢的，恰恰是中国科技界和工业界日新月异的进步，从向国外出口低附加值的纺织品和农产品，转向出口附加值更高的机电产品和电子产品，甚至输出高端服务业，从而更快、更低成本地从国外回笼货币。
大胆设想一下，假设美国能生产的各种高端产品，中国全部国产了，而且品质接近美国货。那时，中国货币的汇率会有多高？3元人民币换1美元也有可能吧。那时候，外国商品相比现在一律半价，你说你爽不爽。那时候，出国吃喝玩乐相比现在一律五折，你说你开不开心？所谓普通中国国民的生活品质，就是这么提升的。
但天下没有完美的实物。高科技产业爆发所导致的货币猛烈升值，会带来一系列负面问题。首当其冲的，是国内农产品完全丧失竞争力，应对之策是政府必须给国产农产品发高额补贴，使其价格恢复部分竞争力（可以参照日本、韩国的实践）。但农产品补贴的根本目的，是把高科技产业剪来的外国羊毛，相对公平的分享给农民，促进共同富裕，缓解结构化的贫富分化。所以，农业和农民同样可以是工业化成果的受益者。
货币升值，还会导致低端产业相比国外产品丧失竞争力。因此，国家提出产业升级，鼓励企业技术创新，创立知名品牌。这样，本来国内外都差不多质量和使用价值的大众化商品，靠着名牌和专利的加持，再加上历史传承、大师设计、匠人精神等噱头，标价比同类进口货贵一两倍还能卖出去，就可以继续生存了。当然，毋庸置疑的是，中国容纳不下那么多的低端产业，从业人员要向高附加值行业（包括服务业）转移，而那些被遗弃的企业，则必须向东南亚、甚至非洲转移。我们要积极看待鞋厂、包长、服装厂外迁越南这类新闻，它迟早会发生的，不发生这样的事儿，对中国未必好。
所以，与其说产业升级是为了推动中国成为发达国家，倒不如说是为了扫清中国成为发达国家的障碍。过去，为中国经济做出过重大贡献的球鞋代工厂、服装代工厂之类的产业，明天都可能成为中国走向新经济结构和形态的绊脚石。货币汇率的激增，导致其丧失成本竞争力，面临倒闭；但工人还要工作、要福利保障，社会矛盾就会激化。因此，产业升级是必然的对策和路径。
▎都说海外置业，现在去美国买房好吗？
(12/13)
长期来看，美国房价的涨幅基本就是美国通胀率。
几年前有一篇文章，讲《美国120年来房价的历史和规律》，我认为非常值得编进来给大家参考：
美国房市有两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3. Yabo sports 07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。
截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明，美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。
这个规律的效度非常高。以至于在这100年中，只有1943年至1947年是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国的平均房价，而且适用于美国的一线城市。到2013年，美国的平均房价已超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到投资者分散投资的目的，因人而异，见仁见智。
从基本规律的角度来看，今天资金逃离的不是中国，向往的也不是美国。资金逃离的，是资产价格的通缩；而向往的，是资金安全、保值，然后才是增值。因为最终的保值、增值，往往并不在于投资的高明或独具慧眼，而在于耐心。耐心等待资产价格的通缩结束，全球货币的供应筑底反转。
于是，有文章这么评述：“在现在这个时点，并不是一个加大风险资产配置，加大长久期资产配置的时候，尤其当你的长久期资产是用借债的方式获取的。资产的价格在未来可能是不确定的，而唯一确定的就是你的负债。过去6-7年，无论是股票还是债券，房地产还是PE股权投资，高风险资产还是低风险资产，流动性资产还是无流动性资产，表现的都非常好。他们之间的区别并不大。但是，最大的区别在于不同的久期。由于全球宽松，折现率一路下降，长久期的资产表现远远好过短久期的资产。因此，投资者在资产配置上也加大了长久期资产的配置，减少了短久期资产。但是，这种水涨船高的情况让长久期资产享受了太多超出历史均值的升值，未来很可能会均值回归，表现不佳。相反，未来短久期的另类资产很可能表现均值回归，超过长久期的资产。”
▎统一说说全球地产的局势，我个人怎么看吧
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亚洲。日本算了，东京5万不贵，但日元汇率波动大，虽然近期与黄金一道作为避险货币升了一些，但并不稳。京都、大坂2万多就没什么空间了。新加玻早就贵得不行了，香港也居高不下；韩国、泰国、马来西亚各有限制，国内的一线城市短期看可以（不含广州），二线的价格洼地，比如武汉、成都、合肥、中山（豪宅）可以。亚洲各国有个通病，货币超发，资产价格泡沫，租售比低得只有1.5％左右。
大洋洲。澳大利亚还是好标的，别听误传、仍可贷款，汇率也是历史低点，租金回报大概年5．5到6%，每年涨幅10％。悉尼已经够贵了，买公寓是为了租售比。出手的增值收益可能差一些，house新的一般要200万澳元，1000万人民币总价。另外，建议别碰悉尼歌剧院水岸旁边的房子，那一带只有99年的产权；别的地方都永久产权。墨尔本的公寓新增有点多，最好买小house，随着当地人口的增加，快好出手。布里斯班虽然最俱升值潜力，但当地有白人党排华。黄金海岸相当好，豪宅居多，神仙湾还有购买豁免权。堪培拉就算了。新西兰是个好地方，和澳大利亚两国之间福利、各方面是通的。但移民也相当费劲，三个移民手段各有优势，房子都不错，悠闲养老好去处。
北美洲。加拿大过去5年房价涨了80％，还在涨，渥太华今年涨了30％，多伦多涨了15％。但新政出来，多交15%的税，成本就太高了，可以离岸公司或借加拿大人身份持有，否则困难。美国的优势还在，虽然价格已达到金融危机前07年水平，但仍具有长期升值空间。还是纽约、洛杉机、旧金山等城市，常春藤名校旁边的学区房最合适。
欧洲。欧洲这地界要买就买首都。因为基本上首都的人口及GDP占全国30％。伦敦脱欧，影响不大，上下2％。是个好标的，一区或三区的金融城，格林威治区都OK。法国主要是社会稳定和治安问题；柏林可以，买房的人只有27％，租房人群众多，占54％，租房相当抢手。只有1.5％的空置率，几乎也是欧洲最低的了。欧洲的其他国家，除了参加世界杯比较牛叉，地图上你都不一定找得到，还是算了。南美洲，呵呵一声。南极、北极洲，呵呵二声。剩下一个非洲，估计你也不想去。
中国人的海外资产配置，折腾半天才只占5％。但各类宣传报导基本上是“你的眼睛遮住了我的心”。跟日本的30％、韩国15％、台湾香港20％、美国24％等相比，可见趋势难挡。全球置业不比在家门口，什么事都大概明白一些，所以说复杂性还是有的。说是全球置业，难度并不大。
▎最后，个人总结一些是对于未来房地产市场的一些基本判断，供大家参考。
1、很少看到在货币的宽松周期，房价崩盘或者拐点的情况。
2、中国房贷的久期其实是比较短的，只有八年，其他国家都是很长的。而一线城市房价收入比经过房产税调整后，并不算很突出。
3、中国房地产贷款的存量大概17万亿，占GDP只有24.61%；房贷存量与居民总储蓄（58万亿）、居民总金融资产（120万亿）、居民总房产价值（180万亿）之比分别为29%、15%、10%，与其他国家相比都是在低位的。
4、中国的房价是2008年后逆周期调节的工具，房地产投资周期不可逆，同时，中国利率长期下行，房地产总体下行，但方式、速度可控。
5、中国的首次购房年龄，是比其他国家低得多的。德国的首次购房人平均年龄是42岁，日本是42岁，英国是37岁，台湾是36岁，美国是31岁，而我们中国目前的首次购房年龄已经降到了25岁，而2010年还在27岁。
6、一线城市常住人口的增量整体趋于放缓，北京的增量继续放缓，上海甚至出现了负增长。当然广、深的增量出现了反弹。
7、人口结构未来十年的变化总体不利于地产和商品需求，有利于股债等金融资产。
8、西方商业银行的扩张速度和规模，整个是保持平稳的，哪怕是在2008年多轮QE之后也是平稳的，是因为它商业银行扩张不动，这叫流动性陷阱，或者说信用收缩。由于它的信用收缩，才去极力扩张央行资产负债表，以至于压低利率到负值。
9、西方央行已到了一个极致，所以对于长久期资产，例如欧美股市来说，风险收益比不高。这时候，西方的长久期资产对于利率稍微反弹的敏感性会极大，股市也是逆周期调节的工具，欧美股市当前应该是宏观对冲空头的配置方向。
10、我们跟西方货币环境最重要的一个不同，就是我们的存量广义货币，远远超过所有国家。这个货币主要集中在下游，也就是在你我大家手里的，这个是脱离了央行的控制。
11、中国的天量存量货币分布在下游，实实在在的资产荒和配置需求，在固定资产投资下来后，运行在银行体系内的贷款需求、非标需求等消失，存量货币无处可去。资产荒体现在银行理财、保险资金（尤其投连险和万能险）、公募基金、私募基金、P2P等，一旦对某类资产达成共识，各类资产很容易出现羊群效应，短期内透支行情，加大波动。
12、商业银行资产扩张速度会继续下降，未来进入宽货币，紧信用的阶段。如果改革得当，中国具备重复09年后美国慢牛的货币环境。
13、资金外流压力大，居民财富分配的全球化启动。华人偏爱的城市，旧金山、悉尼、温哥华、伦敦等地，有望长期维持高位，个别仍有上涨空间。
14、人民币贬值是长期的。居民和企业的国际化配置，刚刚开始，资产价格的内外价差也是重要原因。
注：文中部分数据和内容来源于网络公开信息。
得壹钱
顾问云·China FA Lab 特约研究员
曾任某知名保险公司省级分公司总经理，随后加入业内顶尖财富管理公司，担任区域管理工作。投资涉猎广泛，对包括 VR/AR、无人机、社交网络等在内的新兴细分行业有丰富的个人投资经验。
重点研究领域：保险，股权投资，资产配置实践。
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